FAQ & Astuces

Créée depuis 14 ans, Consult’Im, composée d’une équipe de 30 professionnels passionnés, accompagne bailleurs et locataires dans leur projets immobiliers sur Paris et les hauts de Seine.

ll existe plusieurs solutions pour la location de bureaux. Le bail commercial « traditionnel » reste le plus courant, appelé 3/6/9 ans, permettant au locataire de résilier son contrat tous les trois ans en respectant un délai de préavis de 6 mois. Des options plus flexibles en termes de durée de location sont également disponibles, allant de 1 à 36 mois. Le bail dérogatoire, également connu sous le nom de bail « précaire », offre cette flexibilité. Les espaces de coworking et bureaux opérés, de plus en plus populaires, proposent un contrat de prestation de services avec une durée de location très souple. La valeur locative est calculée par poste de travail et non au mètre carré annuel. Le bail professionnel s’adresse principalement aux professions libérales et associations à but non lucratif et a une durée minimale de 6 ans, avec une possibilité de résiliation du contrat par le locataire en respectant un préavis de 6 mois. D’autres types de baux existent, tels que le bail emphytéotique et la convention d’occupation précaire, mais sont moins courants. »

Estimer ses besoins en terme d’espace de travail peut s’avérer compliqué. Toutefois, il existe des ratios moyens adaptés à chaque mode de travail. En effet, pour les espaces de travail en open space, il est recommandé de prévoir environ 10 m² par employé, tandis que pour les bureaux cloisonnés, ce chiffre peut atteindre 15 m². Il est également important de prendre en considération les espaces de réunion ainsi que les box pour les appels téléphoniques et l’isolement.

Contrairement à l’habitation, les recherches de bureaux sont confiées quasiment systématiquement à des professionnels de l’immobilier qui travaillent en réseau : avec un acteur comme Consult’Im, vous bénéficiez de près de 4000 offres regroupant l’exhaustivité des locaux disponibles sur le marché francilien y compris celles des autres agences spécialisées en immobilier d’entreprise et ce, sans coût additionnel.

Le premier reflex à avoir est de vérifier les conditions de sortie de son bail actuel et la durée de préavis. Il existe ensuite plusieurs étapes dans la recherche de bureaux (définir le cahier des charges, visiter les biens, présenter son dossier, échanger sur les conditions financières, étudier le bail commercial afin de le signer). Il est recommandé de commencer ses recherches entre 3 et 6 mois avant la date d’échéance. Pour des surfaces plus importantes de plus de 500, jusqu’à 9 à 12 mois à l’avance. Avec Consult’im les utilisateurs ont accès à l’ensemble des offres de bureaux commercialisés à Paris vous permettant de gagner du temps.

Les coûts liés au déménagement peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs. Nous pouvons les différencier en 2 catégories.

• Les frais directs :
  * le dépôt de garantie, généralement de 3 mois de loyer HT HC
  * le premier trimestre de loyer comprenant les charges et taxes
  * les honoraires de commercialisation et frais divers

 

• Les frais indirects :
  * le coût du blocage des fonds lié à la mise en place d’une garantie bancaire (demandée par le bailleur en fonction de la qualité de la candidature)
  * le coût du déménagement
  * les éventuels travaux d’aménagement
  * le renouvellement du mobilier si nécessaire
  * les formalités administratives liées au changement d’adresse
  * la remise en état des locaux que vous occupez actuellement

Dans le cadre d’une location de bureaux/locaux commerciaux, les honoraires sont généralement de 30% HT du loyer annuel HT HC à la charge du preneur. La répartition de cette rémunération entre le bailleur et le preneur dépend des dispositions prévues dans le mandat qui nous lie au propriétaire (le mandat peut en effet prévoir une participation du bailleur allant jusqu’à 15%). Dans le cadre d’une vente, le montant des honoraires est de 5% HT du prix Net Vendeur. Ces honoraires sont à la charge de l’acquéreur et sont dégressifs selon notre barème. Pour plus d’informations sur nos tarifs, n’hésitez pas à nous contacter.

En immobilier commercial, la valeur locative est définie en fonction de plusieurs caractéristiques. Les points essentiels à prendre en compte pour estimer le montant du loyer sont les suivants :

• Les critères extrinsèques : l’évolution des facteurs locaux de commercialité, l’emplacement, la proximité des moyens de transports, ainsi que l’environnement commercial
• Les critères intrinsèques : les caractéristiques du local commercial, comme le linéaire de vitrine, la surface de vente optimale (surface de plain pied), et la destination contractuelle

Tous ces éléments jouent un rôle clef afin d’établir la valeur locative d’une boutique ou d’un local commercial. Il convient de noter que le loyer est généralement calculé sur une base annuelle en euros, hors taxes et hors charges, et qu’il est exprimé par mètre carré.

Une reprise de droit au bail est la reprise du titre d’occupation du locataire précédent. Le locataire peut céder son droit au bail seul, c’est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Pour céder son bail, le locataire doit obtenir l’autorisation préalable de son propriétaire. En cas de changement d’activités,ce qui implique une déspécialisation du bail, le bailleur peut choisir de déplafonner le loyer. Lorsque la cession du bail est réalisée, le nouveau locataire (appelé cessionnaire) prend la place du locataire initial (appelé cédant). A noter qu’en vertu de la loi Pinerl, le cédant reste garant du cessionnaire pour une durée de 3 ans.

Le secteur immobilier commercial présente des écarts de loyer considérables en fonction de la localisation de la boutique. Les loyers peuvent varier de 250 € HT HC / m² / an dans certaines zones jusqu’à 100 fois plus sur les axes les plus prestigieux tel que les Champs-Elysées ou l’Avenue Montaigne. Il est donc recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier commercial pour obtenir des informations précises sur les prix pratiqués dans un secteur donné.

La réponse est Non. Il est nécessaire de vérifier en premier lieu s’il n’y a pas de restrictions particulières dans le réglement de copropriété. Par ailleurs, selon le type de restauration requis, il est impératif de s’assurer que le local dispose d’un système d’extraction conforme et adéquat pour l’évacuation des fumées rejetées par les cuissons. D’autres critères doivent également être pris en compte, et il est fortement recommandé de solliciter l’expertise de professionnels spécialisés dans la location de locaux commerciaux

Pour la location d’un local commercial, le bailleur doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :

• Inventaire des catégories de charges, impôts taxes et redevances indiquant leur répartition entre le bailleur et le locataire
• État récapitulatif des travaux effectués durant les 3 dernières années et des travaux prévus dans les 3 années à venir
• Les diagnostics techniques et plus particulièrement : le DPE, le diagnostic amiante et l’ERP
• L’annexe environnementale pour des locaux de plus de 2 000 m²

Si l’immeuble est en copropriété, le bailleur doit remettre à son futur locataire le règlement de copropriété de l’immeuble. À noter, que la réalisation d’un état des lieux d’entrée est obligatoire et peut être annexé au bail, en vertu de la loi Pinel.

Pour optimiser votre recherche de bureaux, il est recommandé de préparer votre dossier de candidature en amont des visites afin de garantir une meilleure réactivité. Les documents à fournir pour constituer votre dossier sont les suivants :

• Pièce d’identité du gérant ou du président
• RIB de la société
• Extrait KBIS (idéalement de moins de 3 mois)
• Statuts de la société
• 3 dernières liasses fiscales
• Quittance de loyer
• Une plaquette/présentation de votre société